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商务洞见 | 9888拉斯维加斯商务关于REITs工业咨询服务工具和内容的思索

时间:2022-09-27 浏览量:760 泉源: 字号：[大中小]

自2021年6月21日首批9支基础设施REITs上市以来，，地方政府和基础设施相关企业申报基础设施REITs试点的热情一连高涨，，阻止现在，，上市的REITs已达17支，，REITs扩容速率一连较快。。。

广东省生长刷新委在对广东省十三届人大五次聚会代表建议的回复函中明确提出：“广东起劲支持基础设施REITs工业相关咨询机构协助各地、有关企业开展基础设施REITs工业咨询活动，，资助梳理切合条件的优质基础设施资产，，起劲加入基础设施REITs试点事情。。。广东将在《政府向社会实力购置服务指导目录》修订时，，起劲研究将REITs工业咨询服务纳入指导目录，，并支持相关咨询机构进入中介超市协助开展相关营业”。。。

本文将凭证9888拉斯维加斯商务与地方政府以及基础设施企业的交流履历，，对REITs工业咨询的服务工具和内容举行简要解读，，仅供参考。。。

01

什么是REITs？？？？？

我国果真召募基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者果真召募资金形成基金工业，，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，，由基金治理人等自动治理运营上述基础设施项目，，并将爆发的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。。。凭证划定，，我国基础设施公募REITs在证券生意所上市生意。。。

基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化营业治理划定》等有关划定，，以基础设施项目爆发的现金流为偿付泉源，，以基础设施资产支持专项妄想为载体，，向投资者刊行的代表基础设施工业或工业权益份额的有价证券。。�；；∩枋┫钅恐饕ú执⑽锪�，，收费公路、机场口岸等交通设施，，水电气热等市政设施，，污染治理、信息网络、工业园区等其他基础设施。。。

02

REITs工业咨询的服务工具是谁？？？？？

总体来讲，，REITs工业咨询的服务工具主要有三类：地方政府、企业和REITs治理人。。。

03

REITs工业咨询的内容是什么？？？？？

针对差别的服务工具，，REITs工业咨询的内容也有较量大的差别，，详细如下：

针对地方政府开展的REITs工业咨询服务

对地方政府来讲，，其主要事情是为企业开展REITs提供优异的外部情形、流通的协调机制、有序的治理系统和合理的指导意见。。。

据此，，REITs工业咨询机构为地方政府提供的详细咨询服务内容如下：

?协助建设和治理REITs项目库

协助地方政府网络外地企业的申报意愿，，建设外地基础设施REITs试点的意向项目库、储备项目库和存续项目库，，并对重点项目举行专项向导；；

在条件成熟时协助政府方建设综合咨询服务智库和中介机构库。。。

? REITs专项课题研究

协助政府方开展REITs专项课题研究，，包括REITs税务、执法、立异服务、实验路径等问题。。。

? 政策制订和培训

协助地方政府建设REITs部分联审制度，，提高各部分的协调审查效率。。。

为地方政府提供公募REITs的终年照料服务，，协助解读公募REITs相关政策；；连系海内外相关政策和乐成履历，，协助政府研究制订基础设施公募REITs的支持政策。。。

协助甲方制订公募REITs培训聚会方案，，并举行公募REITs相关政策及详细营业的培训聚会。。。

? 企业申报向导

协助政府对企业在REITs准备申报的历程中遇到的疑难问题开展针对性向导。。。

针对企业（原始权益人）开展的REITs工业咨询服务

对企业（原始权益人）来讲，，其刊行REITs的全生命周期事实上分为四个阶段：前期准备、申报、刊行和治理。。。

REITs全生命周期工业咨询主要包括：在REITs前期准备阶段协助企业举行REITs实验路径研究，，为企业提出REITs申报的远期妄想和近期建议；；为REITs前期准备、申报、刊行和治理的全历程提供牵头照料服务，，包括协调财务、执法、资产评估、税务等各方面的咨询，，协助举行生意结构设计和商务谈判等，，完善申报质料、安排项目刊行妄想并协助刊行后的项目治理。。。

REITs工业咨询主要爆发在REITs启动申报前的准备阶段，，详细咨询服务内容如下：

? 作为REITs课题研究单位的研究事情

深入相识企业下属相关资产情形，，连系详细资产情形和生长需要，，研究REITs刊行路径，，形成企业的REITs课题研究报告，，确定企业目今资产申报刊行REITs试点的事情重点。。。

? 作为项目牵头照料的协调事情

在约定的项目申报、刊行阶段，，凭证原始权益人的要求，，在会计师事务所、状师事务所和资产评估机构等其他第三方机构出具相关专业意见时举行居中协调，，对第三方机构提出的问题举行研究息争释，，协调项目进度。。。

? 作为REITs工业咨询照料认真的详细事情

1、项目启动和调研

项目基本情形调研：协助企业对项目的基本情形举行调研；；

项目基本情形梳理：协助企业对调研情形举行分类梳理，，筛选底层资产。。。

2、运作模式和思绪研究

凭证前期调研的资料和数据，，就详细项目刊行REITs的运作模式和思绪举行研究和比选，，提出相关建议；；

协助企业制订REITs刊行的整体事情妄想；；

协助企业为项目寻找意向相助的金融机构，，并协企业举行意向相同和市场测试；；

项现在期事情研究，，细化项目整体模式。。。

3、体例REITs实验方案

连系项目现真相形，，设计合理的生意结构，，落实项目商务条件；；

运营模式研究：对项目刊行REITs后的运营模式举行研究，，包括基金治理人对运营治理机构的委托运营机制、绩效激励机制、羁系机制等；；

项目申报规模研究：通过调研和研究，，研究纳入申报的详细项目界线规模和详细内容；；

财务测算：在深入相识项目情形，，对项目的界线条件的和收益水平作出客观评价，，充分展现项目风险的基础上，，咨询公司将完成包括本钱、收入、投入产出剖析以及相关配套政策在内的财务测算，，完成预计可分配现金流测算报告；；

在以上研究的基础上，，总结重点问题并对项目中涉及的商务、财务、执法等重点问题举行专题研究，，提出详细、可行解决方案，，如项目资金流转、支付流程、资产分立、协议变换等。。。

体例REITs实验方案，，方案内容包括但不限于项目概况、风险分配、总体方案、条约系统、界线条件、羁系结构、中介机构选择、起源财务测算、需要政府方各部分协调解决的事项等；；实验方案体例完成后，，在征求相关政府部分和企业的意见后，，上报企业董事会或股东会审批，，地方国资委下属企业还需要上报地方人民政府或国资委举行审批。。。

4、协助完成基金治理人比选程序相关事情

凭证项目运作目的和现真相形，，协助企业就基金治理人比选方案举行研究，，重点研究怎样依法合规的推行比选程序，，既�；；て笠道�，，同时确保项目目的的实现；；

协助企业体例比选文件；；

协助企业完成比选程序，，确定中标人。。。

5、项目条约研究和体例

细化研究和体例基金条约和委托运营协议，，主要是委托运营协议，，并与相关企业和基金治理人相同，，确定委托运营协议的条款细节；；

协助企业制订谈判战略和要领，，制订谈判方案；；

协助企业组织项目商务谈判；；

加入并协助完成商务澄清谈判，，体例谈判备忘录等。。。主要是协助完成原始权益人和基金治理人就商务条款和协议条款举行简直认、澄清以及谈判，，并就手艺、商务、执法等方面举行研究并提供专业支持；；

完成项目涉及的基金条约、委托运营协议等执法文件的体例和定稿，，协助完成招募说明书和基金托管协议的体例。。。

6、协助举行项目试点申报、刊行和治理

协助企业和基金治理人完成项目申报质料；；

协助企业与项目所在地发改委、国家发改委、证监会和生意所举行相同，，完成申报质料的定稿；；

协助安排项目刊行妄想、举行项目路演和网下询价；；

在REITs项目刊行乐成后，，为企业提供运营期羁系和绩效治理服务。。。

对运营历程中发明的详细问题举行诊断、风险预判和风险评估，，降低运行风险。。。

针对REITs治理人开展的REITs工业咨询服务

对REITs治理人来讲，，REITs工业咨询最主要的作用是协助其通过尽职视察筛选项目、开展REITs项目的治理咨询、运营期羁系和投后治理。。。

但由于目今REITs的生长尚处于早期阶段，，市场上有大宗试图结构REITs的治理人尚缺乏第一单REITs，，市场竞争整体较为强烈。。。

白热化的竞争导致REITs治理人现在的话语权相对原始权益人来讲较弱，，大部分项目中REITs治理人都难以真实推行除现金流治理之外的自动治理职责，，因此现在大部分REITs治理人不保存筛选项目和运营期治理的需求就已经刊行的17单REITs来讲，，除首钢绿能REITs等寥寥数只可以实现较强的自动治理之外，，大部分REITs的治理人在REITs治理的历程中现实话语权都较量弱。。。

随着REITs市场的一连蓬勃生长，，未来迎来精耕细作阶段后，，基金治理人对REITs工业咨询服务的需求将一连涌现。。。

结论与建议

对地方政府来讲，，开展REITs工业咨询有助于其建设更为完整的REITs项目库，，并在咨询机构的协助下对希望开展REITs相关营业的企业开展针对性向导，，提高项目审核效率和申报乐成率，，阻止重复的无用事情。。。

对企业来讲，，开展REITs工业咨询可协助企业更为清晰的梳理下属资产，，对项目资产的相关问题在申报条件出解决方案，，镌汰未来REITs申报历程中重复修改申报质料和增补相关资料，，提高申报效率。。。

对基础设施PPP项目或市场化投资项目来讲，，其REITs工业咨询服务的大部分内容已经在PPP项现在期准备阶段或企业前期投资可行性研究阶段完成了，，需要梳理的相关问题较少，，因此市场化的基础设施投资企业开展基础设施REITs申报历程中对REITs工业咨询服务的需求一般相对较弱。。。

对政府投资项目或地方国企投资项目来讲，，REITs工业咨询现实上也可以视为转让工具从市场化企业升级为社会公众的升级版TOT项目咨询，，需要梳理的相关问题相对较多，，一般需要开展REITs工业咨询来梳理前期问题并提出解决方案，，从而提高REITs申报效率。。。

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